Comment acheter un appartement en Israel ?

 

Il faut préciser qu’en Israel ce ne sont pas les notaires qui se chargent exclusivement des transactions immobilières comme en France, mais  tout avocat, dont le rôle est de contrôler et d’enregistrer la transaction .

 

Les droits vendus

 

La première étape consistera à retirer un extrait de propriété ou tout autre document établissant les droits du vendeur sur le bien  immobilier et ou l’attestation de l’état légal de ces droits.

Un bien immobilier peut être enregistré de différentes façons :

 

-Avec inscription légale au fichier Fichier immobilier du cadastre dépendant du Ministère de la justice et équivalent au Registre des Hypothèques ou au Fichier Cadastral.

 

-Avec inscription contractuelle de fait, dans les bureaux des sociétés de la construction reconnues comme sociétés de logement.

 

-Avec  inscription contractuelle de fait , ou encore dans certains cabinets d’avocats.

 

Deuxième étape : il  importe également  de vérifier si les droits vendus soit libres et quittes de toute subordination et si les droits sont grevés, n’est-il pas indispensable d’en exiger la levée préalable   ou parallèle.

 

-Le  bien immobilier est-il loué à un tiers ou est-il occupé par un locataire protégé et garanti en  pas-de-porte ?

 

-Une hypothèque, un gage, ou une saisie sont-ils grevés sur le bien immobilier ( à vérifier  à l’enregistrement et au greffe des gages) ? 

 

-Le bien est-il vendu par les propriétaires ou par ses héritiers légaux, directement ou dans le cadre d’une  procédure de succession ?

 

-Le bien immobilier est-il enregistré au Tabo , y a-t-il des mentions marginales : privées ou étatiques.

 

-S’il s’agit d’une co-propriété , existe-t-il une charte de l’immeuble, quelles  en sont les conditions ?

 

-Y a-il des droits à construire liés au bien immobilier, toutes ses parties ont elles été légalement bâties ?

 

-Y  a-il des parties communes légalement exclues de la propriété commune et annexées exclusivement à un des appartements ?

 

La troisième étape consiste à contrôler la nature du ou des vendeurs et des acheteurs, élément qui va importer pour la transaction.

 

-Les vendeurs ou acheteurs sont-ils résidents israéliens ou étrangers ?

-Si l’appartement est vendu dans le cadre de l’exécution d’une succession, est-ce  de commun accord par les héritiers légaux ou par l’exécuteur successoral  ou testamentaire.

 

-Si le vendeur est une personne morale, des documents supplémentaires seront nécessaires.

 

Quels sont les frais entourant l’achat ?

 

Aucune transaction ne sera conclue sans s’informer au préalable des frais et taxes qui seront occasionnés et calculés sur la valeur du bien immobilier au moment de la transaction.

 

Aux vendeurs, incomberont en principe :

 

-Dans les  50 jours suivant la conclusion de la transaction, la taxe sur la plus value immobilière, à concurrence de 25% du bénéfice nominal  en shekels, et la taxe sur la vente(2.5%).

 

-Les droits d’agrément et les canons emphytéotiques à payer au minhal ou au plein-propriétaire du bien immobilier s’il s’agit d’un bail de longue durée, à vérifier spécifiquement avant chaque  revente du bien immobilier, sauf si des droits forfaitaires de capitalisation ont été prépayés.

 

-Les droits d’embellissement  sur la plus-value constructible, autres droits à payer à la municipalité le cas échéant, tous estimés selon les paramètres variables.

 

Aux acheteurs de payer, en principe :

 

-Dans les mêmes 50 jours, la taxe d’achat sur l’immobilier sera échelonné pour les appartements.

 

-Les timbres fiscaux nécessaires à l’enregistrement au tabo.

 

Si le bien immobilier est vendu en première main par une entreprise de construction, il faudra ajouter :-la TVA

             -les frais de traduction éventuelles et ceux de notaires ou d’avocats.

             -participation aux frais légaux d’enregistrement, payable au constructeur et variant centaines de shékels à 2%+TVA du prix de l’appartement.

 

Il existe encore des dépenses dont il faut tenir compte et qui peuvent incomber au vendeur, à l’acheteur , soit  aux deux :

 

-La commission de l’agent immobilier(en principe 2%+TVA).

-Les honoraires du ou  des avocats des parties(de 0.5% à 1.5%).

-Si le bien immobilier est enregistré auprès d’une société de logement, à chaque cession, des droits sur le bien immobilier devront être payés en tant que participation aux frais légaux d’enregistrement.

- Les dépenses courantes occasionnées par la possession et l’usage de l’appartement , seront en général supportées par le vendeur jusqu’à l’entrée en jouissance, à savoir la remise de la possession  du bien  immobilier, et par l’acheteur ensuite.